Un propriétaire doit louer un logement décent et assurer la jouissance paisible du logement à son locataire, ce qui implique la réalisation de travaux pour maintenir le bien en bon état. Pour cela, le locataire a l’obligation de laisser l’accès au bien pour la réalisation de ces travaux.   Quels sont les travaux autorisés en cours de bail ? Quelles sont les modalités d’accès au logement ? Explications !

Quels sont les types de travaux autorisés en cours de bail ?

Conformément à la loi du 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur et le locataire ont des droits et des obligations. Et cela concerne aussi les travaux !   

Concrètement le locataire à l’obligation de supporter les réparations locatives comme : les interrupteurs, les prises électriques, reboucher les trous, refaire les joints…

Quant au propriétaire, il doit exécuter les travaux nécessaires pour maintenir l’appartement en bon état, par exemple : changer un cumulus, une VMC en panne, une fuite sur toiture, un volet roulant défectueux… On peut dire que cela concerne tous les travaux liés à la vétusté et qui ne rentrent pas dans le champ des réparations locatives.

En revanche, si la panne ou la casse est due à une mauvaise utilisation par le locataire, alors ce dernier doit procéder à la réparation.

Aussi, le locataire a l’obligation de laisser l’accès au logement au bailleur, à l’agence qui le représente ou à l’entreprise missionnée.

En ce qui concerne les travaux d’amélioration, le bailleur ne peut pas les imposer au locataire du logement. Sauf s’il s’agit des travaux suivants : 

• Les travaux nécessaires à rendre conforme le logement afin qu’il respecte les critères de décence.
• Les travaux d’amélioration de performance énergétique comme l’isolation des murs, le changement des fenêtres, le système de chauffage… Cette autorisation de réaliser ses travaux en cours de bail résulte de la loi Grenelle II de juillet 2010.
• Les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives de la copropriété. En effet, le locataire ne peut pas empêcher les travaux votés en assemblée générale.

Quelles sont les modalités d’accès au logement ?

La loi Alur est venue compléter la loi du 6 juillet 1989 en précisant les modalités d’accès au logement en cas de travaux.

En théorie, le bailleur informe le locataire de la nature des travaux et de leurs modalités d’exécution. Cette notification doit être remise en main propre ou être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.  

En pratique, si les travaux sont urgents comme une fuite ou un cumulus a changé, propriétaire comme locataire se passeront des contraintes administratives, un mail ou un appel suffiront à programmer les réparations.

En revanche, s’il s’agit de travaux plus importants sans caractère d’urgence, la réglementation et le formalisme doit d’appliquer.

A noter : Les travaux ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord du locataire.

Le locataire peut-il refuser les travaux ?

Le locataire ne peut pas refuser les travaux ni empêcher l’accès au bailleur afin de réaliser les devis.

Ainsi en cas de refus du locataire, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance et demander une injonction de faire. Pour cela, il doit remplir le Cerfa n° 11723*08. Si le juge accepte la requête du bailleur, il fixera les conditions et les délais d’exécution des travaux.

Par ailleurs, si les travaux ou leurs conditions de réalisation ne sont pas respectés, qu’ils présentent un caractère abusif, ou encore que leur exécution représente un danger pour l’occupant, alors le locataire peut saisir le tribunal. Si la demande est justifiée, le juge peut interdire ou interrompre les travaux entrepris.

Est-ce que le locataire a droit à une indemnisation ?

Le locataire peut avoir droit à une indemnisation si les travaux durent plus de 21 jours (article 1724 du Code civil). Ainsi, le loyer est donc réduit à proportion de la durée des travaux et de la surface du logement dont le locataire a été privé.

De même, si les travaux rendent inhabitable le logement, le locataire peut demander la résiliation du bail, et ce même si les travaux durent moins de 21 jours.