Il existe plusieurs diagnostics à effectuer dans le cadre de votre projet immobilier. Si votre maison n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées alors c’est que vous êtes équipé d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Par conséquent, vous devez réaliser un contrôle avant de la vendre. Il s’agit du diagnostic assainissement. Alors en quoi consiste exactement ce diagnostic ? On fait le point.

Qu’est-ce qu’un diagnostic assainissement ?

Lorsqu’un logement n’est pas raccordé au réseau collectif, il doit être équipé d’un système d’assainissement autonome. De fait, cette installation doit faire l’objet d’un contrôle réalisé par la commune. Cela permet ainsi de s’assurer que le dispositif d’évacuation respecte les normes environnementales en vigueur.   

Ce contrôle du réseau est réalisé lors du diagnostic assainissement. À noter que ce document doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) en cas de vente du logement avec les autres diagnostics obligatoires tels que le DPE. Il est remis à l’acquéreur à la signature du compromis de vente.

Est-ce que le diagnostic assainissement est obligatoire ?

Tous les logements, généralement des maisons individuelles, équipées d’un système autonome comme une fosse septique, une fosse toutes-eaux, une microstation d’épuration ou encore un lit d’épandage doivent faire l’objet d’un diagnostic assainissement.   

Cette installation nécessite un entretien spécifique et le diagnostic permet ainsi de vérifier que tout est conforme.   

Il est donc préférable d’anticiper ce diagnostic en amont de la vente. En effet, bien qu’il soit possible de le remettre uniquement le jour de la signature du compromis de vente, l’acquéreur peut souhaiter le consulter dès la visite de maison.   

Par ailleurs, vous n’êtes pas à l’abri d’avoir un diagnostic vous demandant de réaliser une mise aux normes obligatoires avant la vente.

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Qui effectue le diagnostic assainissement ?

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers obligatoires, qui sont réalisés par un diagnostiqueur certifié comme le diagnostic électrique ou encore le DPE , le diagnostic assainissement relève du SPANC (service public d’assainissement non collectif) de votre commune.   

Vous devez donc contacter la mairie afin d’obtenir les coordonnées de la SPANC et ainsi convenir d’un rendez-vous.

Comment se déroule le diagnostic ?

Lors de son passage, le SPANC contrôle votre installation. Il va vérifier l’état général, la conformité, les dimensions… De votre côté, vous devez mettre à disposition du diagnostiqueur tous les documents nécessaires comme les rapports de visite et les factures d’entretien.   

À la suite de son intervention, il vous délivre un diagnostic vous indiquant si votre installation présente ou non des dysfonctionnements, voire des risques pour la santé ou l’environnement. Si c’est le cas, des travaux de mise en conformité peuvent vous être demandés.    

Toutefois, il est possible de négocier avec le futur acquéreur d’acheter le bien en l’état, en contrepartie d’une baisse du prix de vente du bien.   Quoiqu’il en soit, les travaux de conformité doivent être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l’acte de vente.   

Info :
Il est possible sous certaines conditions de solliciter un éco-PTZ afin de financer les travaux d’assainissement.

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic assainissement ?

Un diagnostic assainissement est valable pendant 3 ans à compter du jour du contrôle.   

Ce qui vous permet d’anticiper la réalisation du diagnostic et des éventuels travaux.  La seule condition c’est qu’il doit rester valable à la signature de l’acte authentique devant le notaire.

Combien coûte un diagnostic assainissement ?

Il s’agit ici d’un diagnostic réalisé par le service public. Autrement dit, ces frais sont variables puisque chaque SPANC affiche son propre tarif. Aussi tout dépend des critères fiscaux et administratifs pratiqués par la commune.   

En moyenne, vous devez compter entre 100 € et 150 € pour un diagnostic assainissement.

Quelles sont les conséquences d’une installation d’assainissement non conforme ?

Comme nous l’avons vu précédemment, le rapport du SPANC peut être défavorable et révéler des dysfonctionnements.   

Cela peut être de simples recommandations (amélioration, fonctionnement) qui sont facultatives ou des travaux obligatoires de remise aux normes. Dans ce cas, vous avez une date butoir pour réaliser les travaux, notamment lorsque l’installation représente un danger pour les occupants ou pour l’environnement.    

Nous avons vu que les travaux n’empêchent pas la vente et peuvent faire l’objet d’une négociation. Toutefois, la non-réalisation impacte le prix de vente.

Quelles sanctions en cas d’absence du diagnostic assainissement ?

La constitution du dossier de vente dans lequel doivent figurer les diagnostics obligatoires, fait partie des grandes étapes pour vendre son bien. Le diagnostic assainissement étant obligatoire pour tous les logements qui ont une installation d’assainissement individuelle, le manquement à cette obligation entraine donc des sanctions.    

Votre responsabilité peut être engagée si vous ne transmettez pas le diagnostic ou si vous mentionnez de fausses informations à l’acquéreur. De fait, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou obtenir des dommages et intérêts.   

En outre, il peut faire un recours auprès du DGCCRF (service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes). Dans ce cas, la DGCCRF peut vous sanctionner d’une amende de 300 000 € et d’une peine de 2 ans de prison.  

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