Devenir bailleur autonome est une entreprise qui demande rigueur et connaissance de l’immobilier. Mais quels sont les éléments clés pour réussir dans ce rôle ? Comment gérer efficacement son bien sans l’intervention d’un professionnel ? Voici quelques conseils pratiques.

Maîtriser la législation et vérification des normes

Avant d’envisager de louer votre logement, il vous faut bien connaître les droits des propriétaires et des locataires, étudier les spécificités de la location immobilière, en cas d’éventuels litiges. Il faut également se renseigner sur les normes en vigueur : sécurité, chauffage, isolation… Si votre logement est classé G par exemple après le diagnostic de performance énergétique obligatoire, vous n’aurez pas le droit de le mettre en location et il vous faudra réaliser des travaux.

Connaître le marché et fixer le loyer

Une compréhension approfondie du marché immobilier local est essentielle. Cela implique de se renseigner sur les loyers pratiqués dans le secteur pour fixer un prix juste et compétitif. Un loyer trop élevé dissuadera les locataires potentiels, tandis qu’un loyer trop bas diminuera la rentabilité de l’investissement. Pour investiguer, parcourez les vitrines des agences de votre secteur, les petites annonces professionnelles sur internet voire celles postées dans la presse quotidienne ou périodique. Évidemment, repérez les biens similaires au vôtre et, en fonction, faites la publicité de votre bien sur tous les canaux disponibles en respectant la réglementation sur les annonces immobilières.

Choisir le locataire et rédiger le bail

Concentrez les visites : effectuez-les les week-ends et faites en sorte qu’elles ne dépassent pas 15 minutes chacune. Choisir le bon locataire est un facteur déterminant pour une gestion locative réussie. Cela nécessite une procédure de sélection rigoureuse, incluant la vérification des références et la capacité financière du locataire, le nombre et la nature de ses garants... Son dossier doit être en béton, sans pièce manquante pour ne pas perdre de temps et limiter la vacance de votre bien.

L’heureux élu trouvé, la rédaction du bail est une étape cruciale. Ce document doit respecter la législation en vigueur et clairement définir les droits et obligations de chaque partie. Il est essentiel de se tenir informé des évolutions législatives pour s’assurer que le bail reste conforme aux dernières normes.

Réaliser la maintenance et les réparations

Le bailleur est responsable de l’entretien annuel de certains équipements et des réparations nécessaires en cas de panne (chauffe-eau, chaudière, VMC…). Il est important de répondre rapidement aux demandes des locataires concernant ce genre de problèmes, tant pour des raisons légales que pour maintenir de bonnes relations avec eux. Sachez qu’il est recommandé de mettre de côté 20% du montant des loyers mensuels afin d’assurer « la maintenance » du bien. Si le locataire est couvert par son assurance habitation « risques locatifs », multirisque ou par une garantie de responsabilité civile, il doit en être de même pour vous. Vous avez aussi la possibilité de souscrire à une assurance propriétaire non-occupant, surtout si vous louez un meublé. Vous serez couvert en cas de sinistre important comme un dégât des eaux si le logement est vacant.

Gérer les finances et l’administratif

La gestion locative implique une dimension administrative et financière non négligeable. Il faut prévoir de vous dégager du temps et vous organiser correctement pour que la gestion de votre bien ne devienne pas chronophage. Il faut gérer les quittances de loyer, les déclarations fiscales, et veiller au respect des échéances de paiement. Collectez les loyers par virement pour plus d’efficacité. Si vous n’êtes pas sûr de la fiabilité du locataire après quelques mois, vous pouvez toujours souscrire à une assurance garantie loyers impayés (GLI), mais cette solution est chère. Il vous faudra aussi gérer les régulations de charges locatives annuelles, la révision des loyers en fonction l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et de la révision annuelle à laquelle vous avez droit.

Tenez une comptabilité précise de tous les revenus et dépenses de la location. Les revenus locatifs sont à déclarer sur votre feuille d’imposition, et certaines dépenses sont déductibles. N’oubliez pas de déclarer la TVA à 20%. Pour vous aider, il existe des logiciels de gestion locative pour les bailleurs autonomes sur internet, à des prix variables mais rarement donnés.

La gestion locative via une agence immobilière

Bien que la gestion autonome semble plus économique, elle peut s’avérer chronophage et complexe. Pour les bailleurs qui ne souhaitent pas s’investir pleinement dans ces démarches, faire appel à une agence immobilière pour la gestion de leur bien est une option qui reste avantageuse. Les agences offrent des services complets, de la recherche de locataires à la gestion quotidienne du bien en passant par l’organisation des visites, la maintenance, la collecte des loyers et la gestion des aspects légaux et fiscaux... Cette solution permet aux bailleurs de bénéficier de l’expertise de professionnels tout en se libérant des contraintes liées à la gestion directe de leur propriété. Les frais de gestion étant déductibles des impôts, pourquoi se priver de ce service ?